Что такое закладная в банке — ее ценность и значение

Уступка прав по договору об ипотеке

Для ипотечных кредитов характерно наличие залога в виде недвижимого имущества. Такой вид сделки требует официального подтверждения при помощи специального документа, ведь кредит на недвижимость – это заем достаточно большой суммы денежных средств. К тому же здесь идет речь об определенном залоге, роль которого играет приобретаемый дом, квартира либо же прочее жилье.

В связи с этим российские банки ввели в практику оформление закладной наряду с договором об ипотеке.

Что такое закладная

Закладная – это ценная бумага, регулирующая взаимоотношения между кредитором и заемщиком.

Благодаря ей владелец становится обладателем сразу двух прав:

  1. Право исполнять денежные обязательства по ипотечному кредиту, не предоставляя иных доказательств для его существования.
  2. Право использования имущества, оформленного под ипотеку, в качестве залога.
Условия Закладная Договор по ипотеке
Статус Закладная – это ценная бумага, которая может быть участником операций в банке и между банками Официальный документ, обладающий юридической силой
Возможность внесения изменений Возможности нет, для этого необходимо оформлять новую закладную Возможно, но если обе стороны согласны
Кто подписывает Заемщик и залогодатель Кредитор и заемщик
Место регистрации Регистрационная служба Нотариус
Информация о залоге Объект залога детально описывается Объект залога лишь упоминается
Гарантия исполнения обязанностей сторон Описание правовых отношений по выдаче и погашению жилищного кредита

Закладная – это долговая ценная бумага, действие которой заканчивается только после полного погашения всех обязательств заемщика перед кредитором.

Пока срок ее действия не истек, банк-правообладатель может перезаложить или продать закладную другим финансово-кредитным организациям. Конечно, только при наличии личного согласия заемщика.

Однако на саму ценную бумагу это никакого существенного влияния не оказывает: условия ипотечного договора, как и условия закладной, неизменны.

Российская кредитная практика не предусматривает обязательного оформления данной бумаги.

Крупные банки, к примеру, не считают нужным обязывать заемщика подписывать закладную, потому что в их резервах внушительные финансовые активы, то есть они тем самым не рискуют потерять какую-то значимую для себя сумму. А вот не столь крупные участники кредитно-финансового рынка настаивают на оформлении закладной, дабы обезопасить себя.

Важной особенностью закладной является то, что ее условия по приоритетности превосходят ипотечный договор. Получается, что при несоответствии обязательства будут выполнены по положениям закладной.

Договор ипотечного займа – это основной документ данной сделки, он удостоверяет ипотеку, а закладная – это его гарантия. Оригинал закладной остается на хранении у банка, предоставившего кредит, заемщик же получает заверенную у нотариуса копию.

Закладная – это ценная бумага, именная принадлежность которой не позволяет кредитно-финансовой организации передавать ее третьим лицам без письменного разрешения заемщика.

Суть закладных

Закладная – это связующее звено между рынками недвижимости и ценных бумаг. Суть закладных заключается в рефинансировании, то есть ипотечный долг может быть продан или заложен.

Институт закладных был введен совсем недавно, что, несомненно, означает прогресс в развитии рынка долговых ценных бумаг.

Таким образом, банки смогут осуществлять продажу долговых обязательств на вторичном рынке, тем самым обеспечивая себе обширную базу денежных ресурсов для долгосрочного кредитования.

Массовое и долгосрочное кредитование строительства и покупка частной недвижимости требуют возможности рефинансирования, на фондовом рынке в том числе.

Мировая финансовая история доказала невозможность нормального развития рынка жилищных кредитов без закладных.

Данная ценная бумага может быть выдана при соблюдении трех условий:

  • основное обязательство – денежное;
  • при заключении договора ипотеки указывается сумма долга по нему либо критерии, по которым можно будет ее определить;
  • в ипотечном договоре должен присутствовать пункт о выпуске закладной.

Это не означает, что ипотечный или основной договор теряют свою силу. Они оба продолжают быть действительными. Но необходимо помнить, что закладная – это ценная бумага, обязательства по которой обеспечены залогом.

Держатель может взыскать предмет ипотечного займа или получить исполнение по основному договору именно по закладной, а не на основании ипотечного либо основного договора.

К тому же к одной из особенностей закладной стоит отнести обязательную государственную регистрацию данной ценной бумаги.

Выдает документ ипотекодатель. Закладная – это договор залога, который издается в единственном экземпляре, в письменном виде, на специальном бланке стандартной формы. Государственная регистрация закладной предполагает наличие индивидуального регистрационного номера и печати, без которых данная ценная бумага считается недействительной.

Категории объектов

Закладная – это ценная бумага, залогом по которой может являться один из объектов следующих категорий:

  • квартиры, жилые дома и их части;
  • недостроенные объекты;
  • земельные участки;
  • гаражи, садовые дома, дачи и прочие строения потребительского назначения;
  • суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические объекты.

Закладная не может быть оформлена, если предметом договора является недвижимый объект со специфическими свойствами, такой как:

  • участок земли;
  • предприятие как единый и неделимый имущественный комплекс;
  • лес и т.д.

В ипотечном договоре в качестве объекта может быть указано право аренды.

Закладная – это надежно обеспеченное долговое обязательство. Компания, владеющая портфелем таких закладных, для привлечения дополнительных финансов вправе начать выпуск собственных облигаций. Их погашение происходит за счет уплаты процентов по закладным, владельцем которых является компания, выпустившая данные облигации.

Закладная на рынке ценных бумаг – это документ, соответствующий ряду требований. В частности, она должна быть литеральна, то есть на бумаге должны в обязательном порядке присутствовать определенные реквизиты. Наличие не всех из них автоматически аннулирует ее ценность.

Помимо установленных законом пунктов и данных, в закладной может присутствовать информация, обозначенная залогодержателем и залогодателем.

Банк имеет право самостоятельно, без участия должника, выставить эти дополнительные условия.

Передача закладной в юридическом смысле делится на два этапа:

  • оформление передаточной надписи в пользу индоссанта (какого-либо третьего лица);
  • фактическая передача оригинала.

Индоссант (тот, кто передает ценную бумагу) обязан предоставить должнику письменное уведомление о факте передачи закладной. Получив документ, индоссант становится обладателем всех прав ипотекодержателя по ипотечному и основному договорам.

Индоссант ответственен перед ним за степень достоверности сведений, содержащихся в переданной ценной бумаге. К тому же передача закладной означает подтверждение индоссантом добросовестного исполнения всех обязательств должника по договору.

После передачи бумаги залогодатель снимает с себя всю ответственность перед индоссантом за невыполнение должником каких-либо обязанностей.

Однако существует оговорка в Законе «Об ипотеке», предусматривающая обозначение условий об ответственности. Таким образом покупатель закладной повышает собственный комфорт и безопасность своих вложений.

Законом «Об ипотеке» предусмотрено несколько способов, позволяющих осуществить рефинансирование при помощи закладных:

  • продажа закладной;
  • ее залог;
  • продажа данного документа с обязательным условием его обратного выкупа;
  • эмиссия ипотечных ценных бумаг.

Очень важным нюансом в данном вопросе является то, что рефинансировать закладную можно только до исполнения должником всех обязательств по кредиту.

Предлагаем ознакомиться:  Повышенная потливость - причины и лечение гипергидроза

Преимуществами выпуска ипотечных облигаций и сертификатов являются:

  • получение ипотечным рынком финансовых ресурсов, позволяющих расширить масштабы ипотечного кредитования;
  • получение инвесторами ценных бумаг с высокими доходами и гарантиями.

Недостатком ипотечных облигаций и сертификатов для владельца является возможность выплаты кредита должником раньше срока. Высок риск возвращения номинальной стоимости сертификата, в результате чего владелец ипотечной ценной бумаги будет лишен долгосрочной прибыли в виде процентов.

С каждым годом все больше граждан решается на приобретение собственного жилища с помощью кредитных средств от банка. Чтобы финансовая организация при этом получила больше шансов на возврат своих денег, оформляется закладная на квартиру по ипотеке. Что это за бумага и несет ли она выгоду для заемщика, будет рассмотрено далее.

Определение

Итак, закладная – это именная ценная бумага. Именно она является гарантией возврата денежных средств банку, поскольку удостоверяет право ее держателя на исполнение всех обязательств заемщика, указанных в ней.

В случае нарушения прописанных в документе условий банк имеет право взыскать с должника его залоговое имущество.

То есть закладная – это своего рода дубликат кредитного договора, поскольку содержит все те же пункты, но на основании нее можно этот долг продать другой организации без лишней бумажной волокиты.

На данный момент, чтобы получить ипотеку, не обязательно оформлять закладную, но некоторые банки практикуют такую необходимость при составлении договоров займа.

Для кредитной организации такой документ является дополнительной гарантией возврата денег, и очень важно, чтобы абсолютно все его пункты совпадали с текстом самого кредитного договора. Противоречия недопустимы в договоре и закладной на квартиру по ипотеке.

Что это дает для заемщика? На самом деле тоже определенную выгоду, поскольку наличие такого документа дает возможность получить необходимые средства намного быстрее.

Закладная — это что такое? Основные положения о закладной

Практически во всех случаях банки составляют закладные. Понятие и примеры того, как это работает, приведем в этой статье. Подписывает ее должник — гражданин, который получает конечную сумму кредита. Происходит это в момент получения денег, поэтому очень важно внимательно читать документы, условия договора.

Ведь даже незначительная, на первый взгляд, опечатка может сыграть ключевую роль. В результате этого могут наступить неприятные последствия, например, государственная регистрация права собственности приостановится, ошибку придется исправлять и запускать бюрократическую машину заново. Все это может существенно усложнить процесс.

В частности, согласно закону, закладная не может быть оформлена на предприятия. Заключить договор также не удастся, если не определена конкретная сумма долга. При этом выдается закладная в любой момент, но обязательно до того, как начали выполняться обязательства по ипотеке.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на приобретение выгоды от денежного обязательства. Оно может быть обеспечено ипотекой, либо другим обязательством.

Если закладная выдана в соответствии со всеми требованиями законодательства, то она подтверждает право ее владельца на наличие этого обязательства.

Никаких других доказательств или подтверждений при этом не требуется.

Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это умозаключение вытекает из ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <*> (далее — «Закон»). В этой же норме сформулированы следующие основные положения о закладной.

Первое. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом «Об ипотеке» («Законом»).

Второе. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

  • право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; включая право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Итак, мы видим, что закладная — именная ценная бумага. Это правило вытекает из смысла п. 2 ст. 13 и ст. 48 Закона «Об ипотеке» и допускает передачу прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица с указанием имени этого лица — ордерного индоссамента (по терминологии ч. 2 п. 3 ст. 146 ГК).

Здесь Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст. 146 ГК четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. Пункт 3 ст. 146 ГК допускает передачу прав путем индоссамента только по ордерной ценной бумаге — по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии (п. 2 ст. 146 ГК).

Несмотря на противоречивость указанной формулировки закладной, она представляет несомненную ценность для ускорения гражданского оборота недвижимости.

Закон прямо указывает, что обязанными лицами по закладной являются:

  • должник по обеспеченному ипотекой обязательству;
  • залогодатель.

Между тем закладная, по общему правилу, составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки (п. 5 ст. 13 «Закона»).

По смыслу абз. 3 п. 5 ст. 13 «Закона» допускается: передача прав закладной; залог закладной.

Причем абз. 3 п. 5 ст. 13 «Закона» корреспондирует со ст. 48 этого же «Закона» «Передача прав по закладной» и ст. 49 «Залог закладной».

Особенности передачи прав по закладной заключаются в следующих узловых моментах.

Первое. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.

Второе. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Передаточные надписи на закладной, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Третье. Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, названным в предыдущей передаточной надписи.

Четвертое. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Пятое. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Все вышесказанное о закладной, а точнее о передаче прав по закладной другому владельцу, еще раз подтверждает идею великого русского цивилиста Д.И. Мейера о том, что в залоге возможен «залог — залога» и, пожалуй, в этом основное предназначение закладной.

Наиболее сложной правовой конструкцией, может быть почти во всем институте закладной, являются правила п. 3 ст. 48 о понятии «законного владельца» закладной при передаче, в том числе и последующей передаче по ней прав. Так, например, законодатель указывает, что «владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей.

Выражения, используемые в тексте п. 3 ст. 48 «Закона»: «на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей»; «если доказано, что закладная выбыла из владения…»; «иным образом помимо воли этого лица»; «о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать», — все это несколько усложняет не только формулировку данной правовой нормы, но и ее правоприменение.

Предлагаем ознакомиться:  Что такое архитектура бровей

Так, словосочетание «предыдущих передаточных надписей» означает, что сама закладная (по основаниям, указанным в «Законе») может закладываться бесчисленное количество раз. В пользу этого аргумента имеется и такой пункт «прямого действия»: «Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны» (п. 4 ст. 48 «Закона»).

Аудитору, бухгалтеру, финансисту и нотариусу, как, впрочем, и любому участнику гражданского оборота, следует знать правило ст. 8 Конституции РФ о равенстве всех форм (видов) собственности и о том, что право частной (в т.ч. предпринимательской) собственности охраняется законом (ст. 35 Конституции РФ), а также то, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда» (ч. 3 ст.

35 Конституции РФ). Следовательно, всякое ограничение в распоряжении правом собственности, коим в нашем случае должны являться надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожно. Равным образом «законный владелец» закладной должен доказать, что он истинный, действительно законный владелец закладной, если последняя была утрачена и т.д.

Вернемся к третьему лицу в договоре об ипотеке. Так, если третье лицо согласно п. 2 ст. 313 ГК РФ полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя (п. 5 ст. 48 «Закона»).

а) изменение предмета ипотеки;

б) изменение размера обеспечения ипотеки.

Указанные «свойства» закладной законодательно закреплены в п. 6 ст. 13 «Закона». Так, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

  • такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
  • такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 «Закона»;

Залог закладной

Правовое регулирование залога закладной представляется нам несколько проще, нежели сам «процесс» передачи прав по закладной, включающий в себя как бы четыре основных момента.

Первый момент. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Второй момент. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 «Закона». При отказе передать эти права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

Третий момент. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Вырученные в результате реализации предмета ипотеки суммы обращаются в погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной, а оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной, другим кредиторам залогодателя и самому залогодателю в соответствии со статьей 61 «Закона».

Четвертый момент. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства (ст. 49 «Закона»).

Содержание и сущность закладной

Понятие, составление, выдача и содержание закладной должны четко соответствовать предъявляемым законом требованиям. Они прописаны в ФЗ «Об ипотеке». В частности, в нем имеется список реквизитов, внесение которых в этот документ обязательно:

  1. В названии документа должно содержаться само слово «закладная».
  2. Для залогодателя указывается его имя и сведения о документе, подтверждающем его личность. Если это юридическое лицо, то необходимо также указывать его местонахождение.
  3. Такие же данные указываются про первоначального залогодержателя, при этом помним, что это право со временем можно перепродать.
  4. В документе должен быть номер и название кредитного ипотечного договора. Проверьте, чтобы были внесены дата и место его заключения.
  5. Должна быть указана сумма обязательств, которые обеспечены ипотечным договором, а также размер уплачиваемых процентов и срок, в который долг планируется погасить.
  6. Подробно должно быть описано ипотечное имущество, а также указано его местонахождения. Оценку стоимости имущества подтверждает независимая экспертиза, и ее выводы также прилагаются к договору. Если на облагаемое залогом имущество имеются какие-либо ограничения, то это также прописывается в договоре.

В заключении указываются сведения о проведении государственной регистрации ипотечного договора, подписи всех сторон, указание даты заключения договора о з

«Закон» предъявляет очень жесткие требования к самой форме закладной. Закладная должна содержать:

  1. слово «закладная», включенное в название документа;
  2. имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
  3. имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;
  4. название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
  5. имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указанием места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;
  6. указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
  7. указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
  8. название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
  9. денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
  10. наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;
  11. указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
  12. подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
  13. сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона сведения о государственной регистрации ипотеки;
  14. указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю (п. 1 ст. 14 «Закона»).
Предлагаем ознакомиться:  Когда заготавливают березовые веники для бани и как их делают

Мы с определенной целью привели текст п. 1 ст. 14 «Закона» дословно. И вот почему! Законодатель указывает далее в тексте п. 1 ст. 14 указанного «Закона», что если в документе, названном «закладная», отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 — 14 п. 1 ст. 14 «Закона», то такой документ не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. (См. также п. 1 ст. 10 «Закона»: нарушение правил о закладной влечет ничтожность договора об ипотеке.)

По смыслу п. 2 ст. 14 «Закона» допускается расширение формы, содержания и единого существа закладной, но только по соглашению между залогодателем и залогодержателем. При этом в закладную могут вноситься и другие данные и условия, которые не установлены в п. 1 ст. 14 «Закона». Поэтому «сужение» содержания закладной категорически запрещается.

Должно быть, что вскоре появятся разработанные формализованные бланки закладной. Но и в этом случае при недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Пункт 3 ст. 14 «Закона» гласит, что все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

Может так статься, что закладная не соответствует договору об ипотеке и (или) наоборот. Как быть в таком случае? Приоритет в таком случае отдается закладной. Так, при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии.

В силу п. 4 ст. 14 «Закона», законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Здесь следует подчеркнуть, что «Закон» не оговаривает действия составителя закладной: совершены ли они умышленно либо по неосторожности. Поэтому, в силу ст. 15, п. 3 ст. 401 ГК РФ, в отношениях между предпринимателями лежит ответственность без вины, за исключением непреодолимой силы, или в случае составления такой закладной по вине других лиц (залогодателя и залогодержателя), а если залогодателем является третье лицо (п. 5 ст.

Проблемы регистрации владельцев закладной

К сожалению, Закон «Об ипотеке» содержит в себе не так много прямых отсылочных норм к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <*>. Это нормы п. 1 и п. 2 ст. 19 Закона «Об ипотеке» и косвенно — ст. 10 «Закона». Поэтому правоприменителю с самого начала неясна конкретная соотносимость последнего закона с Законом «Об ипотеке» именно в вопросах государственной регистрации не только закладной, но и договора об ипотеке.

Абстрагируясь от анализа двух схожих в вопросах государственной регистрации вышеупомянутых Законов, мы кратко проанализируем пока суть проблем в регистрации владельцев закладной. Согласно п. 1 ст. 16 «Закона», любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо, — его наименования и места нахождения.

При этом должник, в силу п. 2 ст. 16 «Закона», по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Абсолютная новизна данной правовой нормы не вызывает сомнений. В формулировке: «…не требуя всякий раз предъявления ему закладной» — мы видим не только некую поддержку «слабой» стороны гражданского оборота кредитора, но и нечто большее. Это — запрет на всякие бюрократическо-формальные отношения в обязательствах между кредитором и должником, но и проявление частноправовых начал в цивильном праве.

Выводы как заключение

Итак, мы исследовали правовые проблемы закладной. Несмотря на отдельные недоработки в построении некоторых правовых конструкций в закладной, этот «подинститут» ипотеки, а следовательно, и гражданского права имеет большое будущее. И смысл закладной не только в том, что она представляет собой абсолютную новеллу в современном гражданском законодательстве, а сколько в ее практической направленности.

Во-первых, закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Так, например, хотя закладная и составляется в обоснование договора об ипотеке, тем не менее ее самостоятельное значение очевидно. В силу ст. 49 «Закона» закладную можно заложить, продать и «перезаложить» при определенных условиях и распорядиться иным образом, в т.ч. и путем учинения специальной залоговой передаточной надписи на ней, согласно Закону «Об ипотеке» (ст. 49 «Закона»).

Во-вторых, закладывая или продавая закладную (залогодатель, залогодержатель, третье лицо либо другой правообладатель), можно не изменять договор об ипотеке.

В-третьих, при определенных условиях приоритет в ипотечных отношениях отдается не договору об ипотеке, а закладной (п. 4 ст. 14 «Закона»).

В-четвертых, «Закон» предоставляет права участникам договора об ипотеке изменить предмет ипотеки (уменьшить и (или) увеличить его) либо изменить размер обеспечения путем составления соглашения (дополнения), но при этом можно не «переделывать» сам ипотечный договор.

В-пятых, «Закон» допускает возможность изменения содержания закладной либо аннулирование закладной с получением новой закладной.

В-шестых, допускается приложение к закладной, минуя включение каких-либо изменений (дополнений) в ипотечный договор.

И, наконец, в-седьмых, если закладная утрачена, правомочное лицо вправе получить ее дубликат.

Таков далеко не полный перечень «достоинств» закладной. Но на сегодня, конечно, как говорится, сразу предприниматели не могут ощутить на себе ценность и универсальный характер закладной в правоотношениях по залогу недвижимости. Однако пройдет не так и много времени, пока приведутся в соответствие правовые акты, касающиеся ипотеки, и жизнь с неизбежностью докажет несомненные достоинства закладной в договоре об ипотеке.

Загрузка ...
Adblock detector