Как купить коммерческую недвижимость

Оформление ипотеки для ИП

В первую очередь это минимальный набор документов, необходимых для оформления, ведь банк не будут интересовать источники дохода, заложенная недвижимость будет считаться гарантией возврата денег. Помимо этого:

  • не придется указывать цель получения займа;
  • кредит можно оформить даже при плохой кредитной истории;
  • займ оформляется без поручителей;
  • в договор можно брать созаемщиков;
  • кредит можно погасить досрочно;
  • заложенной недвижимостью можно свободно пользоваться, но не продавать;
  • ну и конечно, единовременное получение на руки большой суммы денег.

Все они связаны с залоговой недвижимостью и определенными ограничениями с ней. В частности:

  1. Ее нельзя продавать до тех пор, пока не будет погашен кредит;
  2. При невыплате долга банк имеет право забрать залог в свою собственность;
  3. Залоговую недвижимость нужно страховать, а это дополнительные затраты для владельца;
  4. Сумма выданного кредита не может превышать 75% от оценочной стоимости залога. Это связано с определенными рисками банка, ведь при невыплате займа он должен компенсировать не только свои затраты, а еще и проценты от сделки.

Для первоначального визита в банк необходимо собрать определенный пакет документов. Это паспорт, свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость, свидетельство о браке и основание на права собственности. Далее на рассмотрение заявки дается несколько дней, а при повторном визите потребуется донести еще документы ЖКХ и БТИ, подтверждающие отсутствие долгов и незаконных перепланировок.

Для установления ставки по кредиту банк учитывает ликвидность заложенного имущества, поэтому проценты начисляются индивидуально по каждому случаю, но в среднем составляют от 13% до 15% годовых. Получить кредит можно не только в национальной валюте, а и в долларах или евро. При выдаче кредита учитывается и возраст заемщика, который должен находиться в рамках от 20 до 65.

Коммерческую недвижимость может купить физическое или юридическое лицо.

Оформлять подобную недвижимость на имя физлица целесообразно, если не планируется скорая продажа объекта. Обязательна уплата налога в размере 13% от стоимости реализованной недвижимости (если объект был в собственности менее 5 лет). Если имущество сдавалось в аренду, то дополнительно придется уплатить налог от прибыли. Соглашение о субаренде с собственной фирмой (ОАО или ООО) позволяет экономить. Налог начисляется на сумму помесячной аренды.

Процедура присвоения статуса ИП позволяет значительно снизить сумму налоговых отчислений. Специальные налоговые режимыподразумевают, что произвести налогообложение можно в особом порядке в течение определенного времени при покупке объекта. Налоговые вычеты при покупке ИП коммерческой недвижимости составят всего 6%.

Кроме того, предприниматель может получить кредит при условии, что объект недвижимости будет в залоге. При составлении документов стоит указать, что приобретаемое имущество планируется использовать для коммерческой деятельности – налоги при этом можно обойти. Продажа коммерческой недвижимости ИП на УСНпредусматривает освобождение от уплаты НДФЛ (только при условии, что деятельностьИПна приобретаемой недвижимости рассматривается как предпринимательская).

Рассрочка оформляется при покупке недвижимости у застройщика, срок действия подобного договора не более 3 лет. Покупка осуществляется при уплате первоначального взноса. Его размер составляет 50%. На оставшуюся сумму предоставляется рассрочка.

Рассрочка дается на условиях низкой процентной ставки, если договор заключается на срок от 6 до 12 месяцев с одновременным взносом аванса в большом размере. Таким образом, ИП экономит средства на страховании, оценке имущества, оформлении залога. Право собственности до полной выплаты и погашения долга по рассрочке принадлежит кредитору.

Кредит на покупку коммерческой недвижимости доступен ограниченному кругу лиц:

  1. ИП.
  2. Топ-менеджерам компаний.
  3. Владельцам бизнеса.

Дополнительные требования – гражданство РФ и возраст от 21 до 65 лет включительно.

Преимущества кредитования:

  • длительный (от 5 до 15 лет) срок. Устанавливается такой период зависимости от платежеспособности лица оформившего займ, а также обеспечения им заявленных обязательств;
  • низкие процентные ставки (от 11% в рублях и от 10% для валютного кредита);
  • гибкий график платежей;
  • первоначальный взнос от 20% до 30% от цены приобретаемой недвижимости;
  • если нет дополнительного займа, то максимальная сумма, выдаваемая банком, составляет 200 млн. руб. (не больше 80% от покупки).

Основные требования к недвижимости:

  • площадь – не менее 150 м2;
  • капитальный характер постройки;
  • отсутствие права собственности на объект у третьих лиц;
  • недвижимость находится в регионе, где оформляется ипотека.

Банк выдает заем при условии наличия залога, покрывающего расходы на покупку и проценты по кредитному предложению. Таким залогом может быть движимое/недвижимое имущество заемщика, ценные бумаги. В текущем году Сбербанк может выдать займ в размере от 150 до 600 тыс. руб. Процентная ставка – 14,7 %. Сумма авансового платежа составит 20%. Альфа Банк при том же проценте первой выплаты, сможет «одолжить» сумму от 2,6 до 78 млн. руб.

Предлагаем ознакомиться:  Как написать коммерческое предложение по аренде

Коммерческая ипотека – выгодное предложение для ИП в  году. В некоторых случаях ипотека становится единственным способом приобрести необходимый объект. При грамотном подходе индивидуальный предприниматель, работающий на УСН, получает возможность купить необходимые для развития своего дела площади и получать прибыль.

Согласитесь, что все постройки делятся на два типа: в одних можно жить, а с помощью других зарабатывать деньги. Именно здания второй категории и называются на языке юристов коммерческой недвижимостью.  В это понятие входит все: и магазины, и кинотеатры, и салоны красоты, и заводы, и ларек по продаже билетов. Любое здание, которое пригодится для ведения бизнеса, относится к коммерческой недвижимости. Как вы видите, это понятие обширно и многообразно.

Владельцы подобных зданий могут зарабатывать с их помощью самостоятельно, либо сдавать площади в аренду, получая ежемесячный доход. А можно вложить деньги в ремонт здания и окупить инвестицию в момент его продажи.

Иметь в собственности коммерческую недвижимость может как рядовой гражданин, так и юридическое лицо. Любое помещение, в котором ведут бизнес, обязательно кому-то принадлежит. Поэтому его можно купить.

А налоги?

Налог на коммерческую недвижимость физических лиц в 2017 году рассчитывается по довольно сложной система. Подсчет суммы  выплаты может проводиться по разным формулам, в том числе возможно применение льгот. Способов перечисления налога государству также существует несколько вариантов, потому что платить надо и в федеральный бюджет, и местным властям. Мы рекомендуем вам проконсультироваться с юристом по поводу налогообложения именно в вашем случае.

Основной показатель, от которого зависит итоговая сумма налога — это рыночная стоимость недвижимости.

По закону, для российских фирм налог на коммерческую недвижимость в год не должен превышать 2,2%, а для зарубежных — не более 20% от ее кадастровой стоимости. (Так государство заботится о развитии отечественного бизнеса).

Как вы уже знаете, есть нежилые площади, принадлежащие отечественным и зарубежным компаниям. Можно разделить их также на городские и загородные, первичные и вторичные, или классифицировать их по площади, стоимости, статусу.

Характерным только для нежилых помещений является их разделение по цели использования. На ней мы подробно и остановимся.

Как правило, это нежилые помещения на первых этажах новостроек. Тот, кто купит эти квадратные метры, может открыть любой бизнес — продуктовый магазин, аптеку, парикмахерскую, салон связи и т.д. Застройщикам безразлично, под какие цели будет использовать площадь покупатель помещения. Очень часто квадратные метры потом перепродаются, и новый собственник радикально меняет их назначение (например, переоборудует магазин зоотоваров в салон красоты).

Мы рекомендуем обратить внимание на площади свободного назначения тем, кто планирует открыть свой первый бизнес. Это хороший вариант чтобы начать, потому что вы сможете тренировать свои навыки на малой площади, а когда почувствуете, что хотите большего — продать помещение следующему владельцу. (Или открыть сеть)

Вы уже представляете себе, что это такое. Да, все торговые центры, магазины и киоски относятся к этой категории, как и любые места, в которых совершаются продажи из рук в руки.

В двадцать первом веке все большее распространение получают торговые центры, а эпоха рынков и маленьких магазинчиков подходит к концу. Крупные торговые комплексы удобны тем, что в них есть большие и малые магазины различных профилей, зоны для семейного отдыха, места, где можно перекусить. Люди выбирают торговые центры, так как те дают возможность совершить много покупок за один день, а потом отдыхать и развлекаться, и заодно перекусить.

Новый для России вид бизнеса — торговые центры премиум класса. Подобные здания напоминают роскошные дворцы, а внутри них среди шикарных интерьеров реализуются товары класса “люкс”. Понятно, что предназначены эти торговые центры для людей с достатком гораздо выше среднего.

Второй по популярности и доходности вид недвижимости для розничной торговли — это сетевые гипермаркеты, такие как “Ашан”, “Метро”, “Лента” и т. д. Мы думаем, что вы прекрасно знаете, что они собой представляют.

[reklama1]

Офисные здания

Это строения, помещения внутри которых предназначены для сдачи в аренду юридическим лицам для ведения в них кабинетного делопроизводства. В русском языке за подобными зданиями прочно закрепилось английское название “Бизнес-Центр”.

Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.

Предлагаем ознакомиться:  Кипячная вода польза или вред

Основные ошибки

Имеющуюся в распоряжении коммерческую недвижимость можно будет перепродать, сделав ремонт, или сдать в аренду, регулярно получая прибыль. Нежилая недвижимость для бизнеса может в будущем стать:

  • рестораном;
  • кафе;
  • магазином;
  • офисом;
  • стройплощадкой;
  • складом или любым другим помещением.

В любом случае коммерческая недвижимость должна являться источником дохода, а чтобы сделать его максимальным, нужно основываться на особенностях местности и требованиях, чтобы правильно определить лучший вариант для использования приобретаемого здания. Для лучшего выбора необходимо изначально остановиться на четком понимании, что именно будет располагаться внутри коммерческого помещения, только ответив на этот вопрос можно найти идеальный вариант для будущего офиса или кафе.

Волнует вопрос, как купить недвижимость без денег? Простейший вариант это оформление кредита. Займ под залог имущества является самым распространенным на данный момент. Для его оформления необходимо лишь иметь в собственности любую недвижимость, которая может заинтересовать банк в качестве залога, даже не предоставляя заемщику справку о доходах. Залоговым имуществом может быть собственная квартира, дом, дача, гараж, земельный участок или нежилое помещение.

Минусы:

  • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
  • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
  • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
  • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Минусы:

  • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

Плюсы:

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Преимущества кредитования:

  • Длительный срок – до 15 лет.
  • Низкие ставки – от 11%.
  • Удобный график платежей.

Юридические лица получают дополнительную возможность увеличить расходы с включением в их состав всех платежей, связанных с получением и обслуживанием кредита: оплата оценки, оформления залога, сумма процентов и стоимость страхования.

Возможные проблемы

Очень часто, задаваясь вопросом как купить коммерческую недвижимость без денег, начинающие предприниматели сталкиваются с различными видами мошенничества. Любая недвижимость испокон веков была «лакомым куском» для различных преступников и с каждым годом их схемы обмана становятся все более изощренными.

  1. Долевое строительство. К выбору дольщиков следует подходить очень тщательно, поскольку компания может оказаться «липовой», а результ ее работы настоящим сараем. В большинстве случаев для этого исользуются некачественные строительные материалы и непрофессиональные рабочие и на первый взгляд отлично сложенное здание через короткий срок начинается рушиться, а претензии, к тому моменту, предъявлять уже не кому.
  2. Красивые обещания. Все та же подставная фирма обещает построить красивые здания на продаваемых земельных участках и берет за них большие деньги, сразу учитывая стоимость будущих построек. Варианты могут даже демонстрироваться некоторым покупателям, но через определенное время фирма пропадает вместе с деньгами, а зданий при этом не построено.
  3. Предварительный договор. Данный документ необходим для фиксации договоренности сторон сделки, но никак не требует оплаты за еще не проделанную работу, тем более что он даже не регистрируется в государственных органах. Многие доверчивые покупатели при этом оплачивают часть или даже всю сумму уже на этом этапе, что является огромной ошибкой.
  4. Загородная недвижимость. Зачастую, приобретая помещения за пределами населенного пункта или в его черте, можно оформить сделку по поддельным документам. Особенно часто такая ситуация складывается с владельцами, которые редко появляются в собственных владениях. Пользуясь длительным отсутствием хозяев, мошенники продают их недвижимость по фальшивым документам, что приводит к длительным последующим судебным разбирательствам и потере денег покупателя. Дело в том, что незаконное приобретения обязательно вернется в руки законных хозяев, а деньги вернуть будет практически бесполезно.
  5. Несколько владельцев. При таких продажах покупателям даже вручают оформленный основной договор, по которому они являются законными владельцами, но в скором времени оказывается, что таких же покупателей несколько и у всех есть аналогичные документы. Подобные ситуации могут возникать и при арендовании помещения.
Предлагаем ознакомиться:  Как посчитать среднесписочную численность работников

Если учесть наличие существование незаконно действующих государственных служащих, участвующих в подобных сделках, то вариантов мошенничества может быть еще больше.

Как продать офис, склад или магазин? «Рассказать» об объекте как можно большему числу потенциальных покупателей. Используйте различные рекламные каналы, привлекайте к процессу посредников, не брезгуйте «холодными» звонками.

На практике чаще переоформляют жилые квартиры в торговые помещения, чем наоборот. Но при желании бизнес-недвижимость можно тоже можно перевести в жилую. Правда, это потребует от владельца объекта серьезных затрат времени (от одного года) и кучи денег и нервов.

В 90% случаев потребуется перепланировка или переустройство помещения. Готовим проект строительных работ, согласовываем его с чиновниками, делаем ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «одобрить».

Ну, а дальше, собственника объекта ждет следующий этап: переделка документов (нужен новый технический план и новая выписка из ЕГРН).

И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно продавать как жилую.

Подготовить полный пакет документ документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости.

  • Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

За отдельную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже объекта. Еще один плюс сотрудничества с АН: посредник, как и Вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход в разы ускоряет продажу.

  • Совет 2. Выбирайте фирмы, которые специализируются на срочном выкупе недвижимости

Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижку. Крупные АН выкупают объекты со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги.

  • Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

Укажите в объявлении все плюсы недвижимости: близость транспортной развязки, проведенные коммуникации, шикарный вид из окна офиса. Сделайте качественные фото!

  • Совет 4. Создавайте целевую рекламу

Предоставляются ли льготы в  году?

Потенциальные покупатели недвижимости – ИП, которые относятся к физическим лицам. Поэтому наряду с покупкой жилой недвижимости, при подобных сделках имеют место и налоговые льготы в  году.

Полностью освобождаются от уплаты налогов такие категории граждан:

  • ветераны;
  • участники боевых действий;
  • инвалиды детства;
  • инвалиды I и II групп.

Меньше на 75% налоговые отчислениястанут, если сфера коммерческой недвижимости относится к образованию, медицине или науке.

Имеет ли ИП право на налоговый вычет

Уменьшение суммы подоходного налога или вычет, может получить физическое лицо при приобретении недвижимости. Имеет ли смысл подавать налоговые декларациис целью возвращения части налогооблагаемой суммы при покупке коммерческого объекта? Данная ситуация попадает под одну категорию вместе со сделками купли-продажи между родственниками и неработающими гражданами. Иными словами, при покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не производится.

Запреты для кредита

Как купить недвижимость без денег? Стоит отметить, что существуют определенные запреты для кредита.

Если возникает вопрос, как купить коммерческую недвижимость без денег, ответом на который становится кредит, то следует знать, что оформить его невозможно, если залоговое имущество:

  • незаконно перепланировано;
  • запланировано под снос;
  • находится в аварийном состоянии;
  • нуждается в капитальном ремонте;
  • неправильно оформлено во владение;
  • и если в нем прописаны либо являются совладельцами несовершеннолетние или недееспособные.

Документы от заемщика ИП

Вышеизложенные документы должны предоставляться в ксерокопированном виде, однако понадобятся и оригиналы для подтверждения подлинности.

Загрузка ...
Adblock detector